부동산 거래시 꼭 확인해야 할 사항(매매 또는 임대차관련 주요점검사항)

【 매매 시】

■ 권리취득(거래)시 확인해햐 할 사항

1. 기본정보 체크리스트

* 등기사항증명서

 - 부동산의 현상화 권리에 관한 사항 등을 부동산 열람/발급을 통하여 확인하여야 합니다.(계약당일 재열람 필수)

* 토지대장,건축물대장

 - 부동산이 토지인 경우 토지대장, 건물인 경우 건축물 대장(집합건물은 대지권등록이 된 경우라면 대지권등록부 포함)의 열람/발급을 통하여 면적,용도,구조 등 부동산표시, 공시지가 등의 내용을 확인할 수 있으며, 대장상의 부동산표시를 등기부와 비교하여 일치 여부를 확인할 수 있습니다.

   ※ 정보제공: 민원24(www.minwon.go.kr), 일사편리(www.kras.go.kr)

* 토지이용계획확인원

 - 토지거래허가, 공용징수 대상 등 토지에 대한 각종 규제와 허가 가능한 용도 등을 열람/발급을 통하여 확인할 수 있습니다.    

   ※ 정보제공: 민원24(www.minwon.go.kr), 일사편리(www.kras.go.kr)

 

2. 거래자의 진정성 확인 체크리스트

* 신분증진위확인(주민등록증,운전면허증)

 - 거래자가 정당한 거래상대방인지 여부를 주민등록증은 실지명의 확인 가능한 전자서명 인증서로 「민원24」에서 본인 확인 후, 운전면허증은 「안전운전 통합민원」에서 해당사항 입력 후 확인할 수 있습니다.

* 위임장 및 인감증명서(본인서명발급사실확인서)

 - 정당한 위임이 이루어졌는지 여부를 위임장 및 인감증명발급사실확인(본인서명발급사실확인)을 통하여 확인할 수 있습니다.

 ※ 정보제공: 민원24(www.minwon.go.kr)

* 법인등기사항증명서, 법인인감증명서

 - 해당 법인이 정당한 거래상대방인지 여부를 법인등기사항증명서 및 법인인감증명서 발급확인을 통하여 확인할 수 있습니다.

 

3. 현장확인 체크리스트

* 부동산 실제이용상태

 - 면적, 주용도, 건물번호 등이 실제 공부와 일치하는지 여부는 거래하고자 하는 부동산을 직접 방문하여 확인하여야 합니다.

* 실거주자 확인

 - 부동산의 실거주자 여부는 현장방문 및 탐문을 통해 직접 확인하여야 합니다.

* 공시되지 않는 권리

 - 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등 공시되지 않는 권리는 거래하고자 하는 부동산을 직접 방문하여 확인하여야 합니다.

 

■ 권리취득(거래)후 확인해햐 할 사항

1. 기타체크리스트

* 등기신청서 양식 및 첨부서면

 - 기재사항 예시가 포함된 등기신청서 양식 및 첨부서면을 인터넷등기소에서 다운받거나 확인할 수 있습니다.

   ☞ 신청양식확인하기

* 인지세

 - 부동산 소유권이전에 관한 증서(예:매매계약서)를 작성할 때에는 그 문서에 대한 인지세 납부여부와 납부금액을 확인하여야 합니다.

 - 종이문서용 전자수입인지는 우체국과 일정한 금융회사 등에서 전자문서용 전자수입인지는 국세정보통신망을 이용하거나 전자수입인지 사이트(www.e-revenuestamp.or.kr)에서 구매할 수 있습니다.

 - 주택의 소유권이전에 관한 증서로서 기재금액이 1억원 이하인 경우는 인지세를 납부하지 않습니다.(인지세법 제6조 참조 )

과세문서	인지세액
부동산의 소유권이전에 관한 증서	기재금액이 1천만원 초과 3천만원이하인 경우 : 2만원
	기재금액이 3천만원 초과 5천만원이하인 경우 : 4만원
	기재금액이 5천만원 초과 1억원이하인 경우 : 7만원
	기재금액이 1억원원 초과 10억원이하인 경우 : 15만원
	기재금액이 10억원 초과하는 경우 : 35만원

* 취득세

 - 소유권을 이전받는 등기권리자(매수인, 상속인 등)는 취득일로부터 60일 이내 취득세를 신고, 납부하여야 합니다.

   (취득세계산하기)

* 국민주택채권

 - 소유권보존등기 또는 소유권이전등기, (근)저당권의 설정 또는 (근)저당권의 이전등기를 신청하는 등기권리자는 제1종국민주택채권을 매입하여야 합니다.

* 신청수수료

 - 등기를 신청하기 위해서는 소정의 수수료를 납부하여야 합니다.

 - 수수료 납부는 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/)를 이용하여 전자적 방법으로 납부하거나 지정 금융기관, 등기소 내 무인발급기를 이용하여 현금으로 납부할 수 있습니다.

등기신청 수수료	서면	e-Form	전자
	15,000원	13,000원	10,000원

 

【 임대차 시】

■ 권리취득(거래)시 확인해햐 할 사항

1. 기본정보 체크리스트

* 등기사항증명서

 - 부동산의 현상과 권리에 관한 사항 등을 부동산 열람/발급을 통하여 확인할 수 있습니다(계약당일 재열람 필수)

* 확정일자 열람(열람하기)

 - 아파트/빌라,단독주택일 경우

  : 주택임대차보호법상 이해관계인이라면 법원과 등기소 또는 주택소재지의 읍, 면사무소, 동 주민센터, 시군구의 출장소에서 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 열람할 수 있습니다. 임대차계약의 당사자이거나 등기기록에 기록된 권리자인 경우에는 인터넷등기소에서도 확정일자 정보를 열람할 수 있습니다.

 정보제공 : 인터넷등기소(www.iros.go.kr)

* 상가일 경우

 - 상가건물임대차보호법상 이해관계인이라면 관할 세무서에서 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 열람할 수 있습니다.

* 전입세대 열람

 - 주민등록법 시행규칙상 이해관계인이라면 읍, 면사무소, 동 주민센터, 시군구의 출장소에서 전입세대 내역을 열람할 수 있습니다.

* 소액임차인의 범위(범위 확인하기)

 - 주택임대차에 있어서 우선변제 받을 소액임차인 및 보증금의 범위와 기준(주택임대차보호법시행령 제10조 제1항, 제11조 참조)을 인터넷등기소를 통하여 확인할 수 있습니다.

2. 거래자의 진정성 확인 체크리스트

* 신분증진위확인(주민등록증, 운전면허증)

 - 거래자가 정당한 거래상대방인지 여부를 주민등록증은 「민원24」에서 실지명의 확인 가능한 전자서명 인증서로 본인 확인 후, 운전면허증은 「안전운전 통합민원」에서 해당사항 입력 후 확인할 수 있습니다.

* 위임장 및 인감증명서

 - 정당한 위임이 이루어졌는지 여부를 위임장 및 인감증명발급사실확인(본인서명발급사실확인)을 통하여 확인할 수 있습니다.

* 법인등기사항증명서, 법인인감증명서

 - 해당 법인이 정당한 거래상대방인지 여부를 법인등기사항증명서 및 법인인감증명서 발급확인을 통하여 확인할 수 있습니다.

3. 현장확인 체크리스트

* 부동산 실제이용상태

 - 면적, 주용도, 건물번호 등이 실제 공부와 일치하는지 여부는 거래하고자 하는 부동산을 직접 방문하여 확인하여야 합니다.

* 실거주자 확인

 - 부동산의 실거주자 여부는 현장방문 및 탐문을 통해 직접 확인하여야 합니다.

* 공시되지 않는 권리

 - 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등 공시되지 않는 권리는 거래하고자 하는 부동산을 직접 방문하여 확인하여야 합니다.

 

■ 권리취득(거래)후 확인해햐 할 사항

1. 기본 체크리스트

* 확정일자 부여신청 및 전입신고

- 주택일 경우

 : 우선변제 받을 소액임차인, 대항력 있는 임차인의 요건을 갖추기 위하여 전입신고 및 확정일자를 부여받아야 합니다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의 2 제2항 참조)

- 상가일 경우

:  상가건물 임차인이 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 반드시 상가건물의 소재지 관할 세무서에서 확정일자를 받아두어야 합니다(상가건물임대차보호법 제4조 제1항 참조)

2. 기타 체크리스트

* 등기신청서 양식 및 첨부서면

: 기재사항 예시가 포함된 등기신청서 양식 및 첨부서면을 인터넷등기소에서 다운받거나 확인할 수 있습니다.(신청양식확인하기)