화성시 토지거래 허가구역

■ 토지거래허가구역이란?

: 토지거래허가제는 투기 억제를 위해 국토부장관, 시, 도지사가 특정지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도입니다. 즉 허가를 받아야만 해당 지역의 토지를 거래할 수 있게 하는 제도입니다. 토지거래허가구역은 최대5년까지 지정이 가능하고, 구역 내의 토지를 거래하려면 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다.
다만, 토지거래허가구역은 국토부장관, 시.도지사가 지정이 가능한데, 번갈아서 지정하면 5년 이상도 지정이 가능해집니다. 그리고 일반적인 주택 거래 역시 토지거래허가제의 대상이며, 토지거래허가구역은 토지의 처분을 전면적으로 금지하는 것이 아니라 특정 지역에 한해서만 일정한 기간을 정하여 정상거래가 아닌 투기적 거래 등일 경우에만 제한하는 것입니다.
 

■ 토지거래허가구역을 지정하는 이유?

: 토지거래허가구역을 지정하는 이유는 여러 가지가 있습니다. 부동산 거래에서 투기가 과열된 지역의 경우는 세금이나 거주기간 등의 부동산 거래를 규제하는데 토지거래허가구역 지정을 통해 투기적 거래가 성행하는 곳의 부동산을 규제하고  주로 다음과 같은 목적을 달성하기 위해 설정됩니다.
 
1. 도시 계획과 개발 관리
: 토지거래허가구역은 도시의 계획적 발전을 촉진하고, 효율적인 토지 이용을 유도하기 위해 설정됩니다. 도시 계획에 맞춘 적절한 지역 내 토지 사용을 보장하며, 지속 가능한 도시 환경을 조성하는데 기여합니다.
 
2. 자원 보호와 환경 보전
: 자연 보호구역이나 생태계가 특히 중요한 지역에서 토지거래허가구역을 설정하여 자원을 보호하고, 환경을 지키기 위한 조치를 취합니다. 이는 생태계의 균형을 유지하고 자연재해의 위험을 줄이는 데 도움을 줍니다.
 
3. 공공 안전과 안정성 확보
: 일부 지역은 자연재해나 인프라 구축 등으로 인해 공공 안전과 안정성을 고려해야 할 필요성이 있습니다. 이런 지역에서는 토지거래허가구역을 설정하여 적절한 사용 조건을 제한함으로써 공공 안전을 보장합니다.
 
4. 문화유산 및 귀농지 지원
: 특정 지역은 문화유산이나 귀농지로서의 역할이 중요할 수 있습니다. 이러한 지역에서는 토지거래허가구역을 통해 전통과 문화를 보호하고, 농촌의 지속 가능성을 높이는 방향으로 토지 사용을 관리합니다.
 
5. 지역 경제 발전 및 균형적 성장
: 토지거래허가구역은 지역 경제 발전을 지원하고, 지역 간의 균형적 성장을 유도하기 위한 정책적 장치로서도 활용됩니다. 특정 산업 분야나 경제 성장이 필요한 지역에서는 이를 반영하여 구역을 설정할 수 있습니다.
 
이러한 이유들은 지역의 특성과 필요에 따라 다양하게 조정될 수 있으며, 각 지역의 행정 구역에서는 이러한 목적을 달성하기 위해 토지거래허가구역을 설정하고 관리합니다.
 

■ 토지거래허가구역 허가 대상

● 토지
● 소유권, 지상권, 유저당
● 유상계약, 부담부증여, 대물변제계약

■ 토지거래허가구역 허가 대상이 아닌 경우

● 건물
● 저당권, 전세권, 임차권
● 상속, 증여, 유증
● 경매나 공매로 낙찰을 받은 경우
● 기준면적 미만인 경우 (초과시에 허가대상)
 

■ 토지거래계약에 관한 허가를 받아야 하는 면적

도시지역	주거지역	60㎡ 초과	도시지역외 지역	농지	500 ㎡ 초과
	상업지역	150 ㎡ 초과
	공업지역	150 ㎡ 초과		임야	1,000 ㎡ 초과
	녹지지역	200 ㎡ 초과		농지 및 임야의 토지	250 ㎡ 초과
	용도지역이 없는 지역	60 ㎡ 초과

 

■ 수도권, 지방광역시, 세종특별자치시

● 지분거래를 통해 통해 토지를 취득하는 경우 취득가액과 상관없이 자금조달계획서 제출합니다.
● 지분거래가 아니더라도 1억원 이상의 토지를 취득시 자금조달계획서 제출합니다.
 

■ 수도권, 지방광역시, 세종특별자치시외 지역

● 6억원 이상의 토지를 취득하는 경우에만 자금조달계획서 제출합니다.
 

■ 양도세 신고시기

: 토지거래허가 구역에서 토지를 유상으로 거래할 때 거래허가를 먼저 받고 양도할 경우에는 양도시기에 대해 대금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날을 적용합니다.
 
※ 허가없이 매매하였을 경우
: 토지거래허가구역 내 토지를 허가 없이 매매하고 대금은 모두 지급받았다면  원칙적으로 무효인 거래에 해당합니다. 다만, 장래 허가를 받으면 유효로 되는 유동적무효입니다. 따라서 비록 대금청산을 하여 양도시기는 도래하였으나, 양도의 정의를 충족하지 않아 양도소득세를 과세할 수 없고, 허가를 받거나 토지거래허가 구역에서 지정해제되었다면 그 허가받거나 해제된 때를 기준으로 다음 다음달 말까지 양도소득세 예정신고를 해야 합니다. 이때 양도시기는 대금청산일을 적용하므로 장기보유특별공제, 비사업용토지, 세율 적용, 자경농지 감면 등은 모두 대금청산일을 기준으로 적용하면 됩니다.
 

■  토지거래허가구역 매매시 유의사항

▶  토지거래허가구역의 허가는 매도인과 매수인이 함께 받아야 하는 사항이고, 토지거래허가신청서, 토지이용계획확인서(농지일 경우 농업경영계획서 추가제출), 토지취득자금조달계획서 등을 첨부하여야 합니다. 그리고 허가를 받는 것 보다 허가를 받은 후 허가관청이 매년 1회 이상 토지 개발 및 이용 실태조사를 하기 때문에 허가 내용에  대해 제대로 이행하는 것이 중요합니다.
 
▶ 이용목적대로 하지 않을 경우 이행강제금을 부과할 수 있습니다. (토지취득가액의 최대10%)
 
▶ 토지거래허가구역에서 미이용방치 시 이행강제금이 10%이지만, 농지의 경우 농지법상 이행강제금은 20%이므로 더욱 신중을 기해야 합니다.
 
▶ 농지경영 실태조사에서 농업 경영에 이용하지 않는 농지는 처분 명령이 니오는데, 이를 불이행시 농지가액의 20%의 이행강제금을 부과 적용 받습니다.
 
▶ 토지거래허가구역내의 토지를 매수인에게 매매 계약서를 작성했지만, 매수인의 채무불이행이 될 경우 소유주는 매매계약해제가 불가능합니다.
 

▶ 토지거래허가구역에서 허가를 받은 후에는 재매각 여부를 결정할 때 반드시 해당 지역의 관련 법규와 규제를 준수하고, 관련 기관과 상담하여야 합니다. 특히 토지의 사용 목적을 변경하거나 추가적인 승인을 받아야 하는 경우도 있으므로, 신중한 결정이 필요합니다.

 

 
▶ 토지거래허가구역 내 토지 매매의 경우 토지거래허가를 받기 전까지는 유동적으로 무효인 상태고, 허가를 받은 때에는 확정적으로 소급해 유효가 됩니다.
 
▶ 토지거래허가구역 내의 토지를 거래할 때 계약서에 '손해배상의 예정'등의 조항을 삽입하거나 약정을 체결하여야 합니다.
 
▶ 매수인은 토지거래허가 신청시 불허가 처분이 내려질 경우 계약금, 중도금은 반환한다는 특약을 계약서에 명시하는것이 좋습니다.
      
▶ 양도소득세는 반드시 세무전문가와 사전에 상담을 받아보시기를 바랍니다.
 
[자료출처]슈퍼맨세문 blog.naver.com/luxuryjh72- 세무법인세안택스😊😊