🏢 2025 토지거래허가제 총정리: 허가 없으면 재산 처분도 못 한다? 부동산 거래 막히는 현실

2025년 서울시 등에서 확대 시행된 토지거래허가제. 허가 없이 거래 불가, 재산 처분 제한까지 이어지는 문제점 분석. 신청 절차, 제출서류, 불허 시 대책까지 정리한 부동산 실무 필독 가이드.

📌 2025 토지거래허가제 강화, 재산 처분 불가 사태까지? 조건, 절차, 문제점 총정리

 

📰 토지거래허가제, 재산권 제한 논란 

서울시가 2025년 3월부터 강남3구(강남·송파·서초) 및 용산구 전역을 토지거래허가구역으로 지정하며 부동산 시장의 거래 제약이 본격화되었습니다.

거래 당사자가 합의한 계약도, 허가를 받지 못하면 ‘무효’ 처리되는 상황에서, 소유자는 매매조차 할 수 없고, 처분도 제한되는 심각한 사태가 벌어지고 있습니다.

특히 공공기관이 예산 부족 등의 이유로 매입을 지연하거나 불허할 경우, 공시가격보다 낮게 강제 매각해야 하는 사례도 발생하고 있습니다.

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📊 토지거래허가제 절차 요약 

▣ 단계내용

 

1️⃣ 거래 당사자 합의	매매계약 체결 (허가 조건 포함)
2️⃣ 신청서 제출	시장·군수·구청장에 허가 신청서 접수
3️⃣ 행정기관 검토	관련 부서(기관) 협의 및 현장조사
4️⃣ 허가 여부 결정	허가 또는 불허가 결정 (최대 1개월 소요)
5️⃣ 통보	허가 통지 또는 불허가 사유 설명
📌 주의사항	불허 시 거래 무효. 허가 없는 이전 등기 불가

출처: 서울시 토지거래허가 절차 자료, 2025

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⚠️ 주요 문제점 분석

1. ❌ 처분권 제한 → 헌법상 재산권 침해 논란

• 허가 없이는 매매, 양도, 증여 등 모든 거래 행위가 법적으로 ‘무효’
• 사실상 “국가 허가 없인 내 땅도 못 판다”는 셈

2. 🏢 공공기관의 예산 부족으로 인한 매수 지연

• 예: LH, 지방자치단체 등
• 예산 미확보 또는 부지 매수 계획 부재 시 거래 성사 어려움

3. 🧾 제도상 구제 절차 전무

• 불허 시 이에 대한 이의신청, 보상, 행정심판 등 구제제도 미비
• 전문가들 “법적으로 구제수단이 없어 현실과 괴리 크다” 지적

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🧩 사례로 보는 실질 영향

📍 사례 1: 용산구 재건축 추진 아파트

• 토지거래허가구역 내 위치 → 재건축 시 조합원 지위 매매 시도
• 허가 불허로 인해 계약 무효, 매수자 계약금 환불 요구

📍 사례 2: 강남 아파트 처분 시도

• 은퇴 후 지방 이전을 위해 아파트 처분하려던 60대 부부
• 허가 심사 지연 + 불허 → 처분 기회 상실, 생활자금 부족

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💬 서울시 입장 vs 시장 반응

▣ 구분내용

 

서울시	"무분별한 투기 방지 및 시장 안정 목적"
시민·시장 반응	"재산권 제한 심각", "공익 아닌 규제 남용"

서울시는 “실제로 불허되는 사례는 극히 적고, 2020~2025년 평균 허가율 99%”라고 해명했지만, 전문가들은 "절차 지연 자체가 리스크이며 불확실성은 거래를 위축시키는 핵심 요인"이라고 반박했습니다.

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❓ FAQ – 토지거래허가제 Q&A

Q1. 허가 없이 매매계약을 체결하면 어떻게 되나요?

허가 전 체결된 계약은 조건부 계약이며, 허가가 나지 않으면 자동으로 무효가 됩니다.

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Q2. 불허 시 이에 대한 이의신청이나 구제 방법이 있나요?

현재 기준으로 법적 구제수단은 없습니다. 불허 사유가 명확하지 않아도 이의를 제기하기 어렵습니다.

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Q3. 허가 심사는 얼마나 걸리나요?

법정 기한은 최대 1개월입니다. 하지만 관계 부서 협의, 현장조사 등으로 인해 늦어지는 경우가 있습니다.

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Q4. 상속이나 증여에도 허가가 필요한가요?

토지거래허가구역 내의 모든 거래는 허가 대상입니다. 증여, 상속 등 무상 이전도 적용 대상입니다.

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✅ 마무리 요약

토지거래허가제는 투기 방지라는 명분 아래 시행되었지만, 재산권 제한과 자산 처분 지연, 현실과 괴리된 제도 운영이라는 논란이 이어지고 있습니다.

거래 당사자 입장에서는 계약이 성사되지 않을 수 있는 리스크를 감수해야 하며, 특히 자금 유동성 확보가 필요한 고령층·은퇴자에게는 치명적일 수 있습니다.

❗️ 부동산 거래 시 허가 여부 확인 필수!
❗️ 허가구역 내 매매계약 시 조건부 계약 명시 필수!

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🔗 참고 링크

• 서울시 도시공간포털
• 국토교통부 토지이용 규제 정보서비스
• LH 한국토지주택공사

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