2023 전세계약 유의사항(전세사기피해예방)

■ 전세사기 피해 예방을 위한 전세계약 시 유의사항

전세계약은 부동산이나 재산의 임대에 관한 중요한 계약이다. 아래에는 전세계약을 체결할 때 유의해야 할 사항에 대해 몇 가지 제시해 보면 다음과 같다. 그러나 이는 일반적인 정보이며, 실제 상황에 따라 변동할 수 있으므로 전문적인 법률 자문을 받는 것이 중요하다.

• 상세한 계약 조건 정의: 전세계약에서는 임대 기간, 임대료, 보증금, 조기해지 조건 등과 같은 중요한 조항들을 상세하게 정의해야 한다. 이러한 조항들은 계약 당사자들이 이해하고 동의하는 바에 따라 명확하게 작성되어야 한다.
• 보증금 및 보증금 환급 조건: 보증금은 일반적으로 임대료의 일정액 또는 일정 비율로 정해진다. 보증금은 임차인의 임대료 미납, 재산 훼손 등으로 인한 손해에 대비하기 위해 필요하다. 전세계약서에는 보증금의 금액과 환급 조건에 대해 명시해야 한다.
• 관련 법률과 규정 준수: 전세계약은 해당 국가의 법률과 규정을 준수해야 한다. 부동산 임대에 관한 법률, 소유권 등록 절차, 임대인과 임차인 간의 권리와 의무 등을 이해하고 준수해야 한다.
• 계약 기간 및 재계약 조항: 임대 기간을 명확하게 정의해야 한다. 일반적으로 전세계약은 장기적인 계약으로 간주되며, 임대 기간 만료 후에는 재계약 조항이 포함되어야 한다.
• 유지보수 및 개조 조항: 임대인과 임차인 간의 유지보수 책임 및 재산 개조에 관한 규정을 명시해야 한다. 어떤 유형의 개조가 허용되는지, 유지보수 비용이 누구에게 부담되는지 등을 명확하게 해야 한다.
• 계약의 해지 및 위반 조항: 계약의 해지에 관한 조항과 계약 위반 시 어떤 조치가 취해질 수 있는지에 대한 규정을 포함해야 한다.
• 계약의 해지 및 위반 조항: 전세계약서에는 계약이 어떤 조건에서 해지될 수 있는지, 각 당사자의 해지 사유와 절차에 대한 규정을 명시해야 한다. 또한, 계약 위반이 발생했을 경우 어떤 조치가 취해질 수 있는지에 대한 조항도 포함되어야 한다.
• 부동산 상태의 확인: 임차인은 부동산의 상태를 정확히 확인해야 한다. 이를 위해 부동산의 인허가, 안전 검사, 구조적 결함 여부, 환경 문제 등을 확인하고, 관련 문제에 대한 책임과 해결 방법을 전세계약서에 명시해야 한다.
• 소유자의 허가와 공공 규제 준수: 전세계약을 체결할 때는 임차인이 특정한 용도로 부동산을 사용하기 위해 소유자의 허가를 얻어야 할 수도 있다. 또한, 해당 지역의 공공 규제 및 규정을 준수해야 하는 경우도 있으므로, 이에 대한 사항을 명확히 해야 한다.
• 계약서 작성 및 보관: 전세계약서는 서면으로 작성되어야 하며, 각 당사자가 서명하여 유효성을 갖추어야 한다. 또한, 모든 계약서와 중요한 문서는 안전한 장소에 보관되어야 하며 필요한 경우 쉽게 찾을 수 있도록 정리되어야 한다.
• 전문 법률 자문: 전세계약은 복잡한 법적 문제를 포함할 수 있으므로, 계약서 작성 전에 전문 법률 자문을 받는 것이 좋다. 법률 전문가는 해당 국가의 법률을 이해하고 당사자들의 권리와 의무를 보호하기 위해 도움을 줄 수 있다.

이러한 사항들은 전세계약을 체결할 때 유의해야 할 일반적인 사항이다. 하지만 부동산 및 임대 관련 법률과 규정은 국가마다 다를 수 있으므로, 해당 국가의 법률을 참고하고 전문 법률 자문을 받는 것이 중요하다.

■ 무허가. 불법 건축물 여부 확인

전입신고를 할 수 없는 무허가. 불법 건축물은 「주택임대차보호법」 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으니 주의한다. (☞현장 방문 및 건축물대장 열람(세움터)을 통해 무허가. 불법 건축물 여부를 확인하자.)

■ 적정 시세 확인

매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조심해야 한다. ☞부동산테크, 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등), 복수의 중개업소 방문 등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인한다.)

■ 선순위 권리관계 확인

나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의하자.

☞등기부등본 확인(등기소)을 통해 가등기. 가압류 등의 여부, 담보권 설정 여부등을 확인하자.
☞다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황 확인하기.

■ 임대인의 세금 체납여부 확인

임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인하자.

☞국세는 세무서(또는 홈텍스), 지방세는 주민센터(또튼 위텍스)에서 임대인의 미납내역을 확인하자(임대인동의필요)
☞계약체결 후에는 인대인 동의 필요 없이도 미납국세 열람이 가능하다.('23.4월부터)

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■ 임대인(대리인) 신분 확인

임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있다.

☞등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증확인, 대리인의 경우 위임장. 인감증명서 등을 확인하고, 보증금을 입금할 때에도 임대인(또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체한다.

■ 공인중개사 정상 영업 여부 확인

미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없다.

☞국가공간정보포털에서 등록 및 정상 영업여부를 확인한다.
☞중개대상물 확인. 설명서, 손해배상책임 관련증서 등도 확인하자.

■ 주택임대차표준계약서 사용

주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있다.
☞국토교통부 부동산거래관리시스템에서 다운로드하여 활용하자.
☞계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시하자.

■ 주택임대차 신고

「부동산거래신고법」 제6조의 2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 한다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리하다.(계약서 첨부 시)

☞주민센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템에서 온라인 신고

■ 권리관계 변동 확인

계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인한다. 또한 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급한다.

☞등기부등본(을구) 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금하자.

■ 전입신고
「주민등록법」제11조에 따른 신고 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생한다.

☞ 주민센터 방문 신고 또는 정부 24()에서 온라인 신고

■ 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전하다.

☞ 보증기관에 문의하여 보증상품에 가입하자.(주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등